Az ingatlan bérbeadás adózása 2011. januárjától

Ez év január 01-től ismételten változtak az ingatlan bérbeadás szabályai. A bérbeadásból származó jövedelem már nem adózik elkülönülten, az az összevont adóalap része, ebből adódóan az adóalap is a jövedelem adóalap-kiegészítéssel (27 %) növelt összege. A legfontosabb szabályokat foglaljuk össze.

Már tavaly augusztustól érvényes az a szabály, hogy ha a magánszemély vállalkozási tevékenységként kizárólag ingatlan bérbeadási, haszonbérbe adási tevékenységet folytat, akkor mentesül az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség alól. A mentesülés további feltétele, hogy a magánszemély ne akarja áfa kötelessé tenni a bérbeadási tevékenységét, valamint ne legyen olyan ügylete, amely miatt közösségi adószámmal kellene rendelkeznie. Fontos még, hogy adószám hiányában csak az áfa törvényben meghatározott adómentes ingatlan bérbeadási tevékenységet lehet folytatni. A nem lakóingatlan kategóriába sorolt épületek, építmények (pl.: garázs) bérbeadása áfa köteles, így azok bérbeadását csak adószám birtokában lehet végezni.

Az adószámhoz nem kötött bérbeadási tevékenység ugyanakkor nem jelenti azt, hogy nem kell az ilyen címen szerzett bevételeivel elszámolnia és azt megfelelően dokumentálnia. Adószám hiányában ugyan nem köteles számla kiállítására, de megfelelő számviteli bizonylatot ekkor is ki kell állítania. Ez lehet a bérleti szerződés alapján kiállított átvételi elismervény, nyugta vagy bármi más írásos írásos dokumentum, amely hitelt érdemlően bizonyítja a bevétel összegét és megfelel a számviteli bizonylat követelményeinek (tartalmazza a bérbeadó nevét, azonosító adatait, adószám hiányában adóazonosító jelét).

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után az adó mértéke 16 százalék. Azonban az ingatlan bérbeadásból (valamint az egyéb szálláshely szolgáltatásból) származó jövedelem is az összevont adóalap része, így az adóalap a jövedelem adóalap-kiegészítéssel (27 %) növelt összege.

A jövedelem megállapításához a bérbeadásból származó bevételből le kell vonni a bérbeadással kapcsolatban felmerült költségeket. Erre kétfajta lehetőség adódik, vagy bizonylat nélkül a bevétel tíz százaléka érvényesíthető költségként, vagy a tételes költségelszámolást kell választani. A választás egyúttal minden önálló tevékenység költségelszámolására vonatkozik.

A tételes költségelszámolás választása esetén az eddig is elszámolható költségelemeken felül (fűtés, világítás, közös költség, telefon) a személyi jövedelemadó törvény 11. számú melléklete szerint a bérbeadott ingatlan terület-, illetve időarányos értékcsökkenési leírása is elszámolható, valamint a terület-, illetve időarányos felújítási költségek is érvényesíthetőek.

Amennyiben a bérleti díj összege úgy kerül megállapításra, hogy az változó összegben, a fogyasztással arányosan tartalmazza a rezsi költségeket is (havi fix összegű bérleti díj plusz közüzemi díjak változó összegben a szolgáltató számlája alapján a fogyasztás függvényében), akkor nem érdemes a tíz százalékos költségátalányt választani, mivel a rezsitérítés címén kapott összegek is bevételt jelentenek, s a tíz százalék költségátalány valószínűleg nem fedezi a tényleges rezsiköltségeket. Ez esetben a tételes költségelszámolást javasolt választani, mely biztosítja, hogy csak a tényleges jövedelem után kerüljön megfizetésre az adó.

A tíz százalék költségátalány választása akkor lehet kedvező, ha a bérlő nevére átíratják a közüzemi mérőórákat, s így a rezsiszámlák a bérlő nevére szólnak. Ez esetben a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál nem bevétel.

A lakás bérbeadás után fizetendő adó összege a tíz százalék költséghányad alkalmazása esetén az adóalap kiegészítéssel növelt bevétel után a 2011. évre alkalmazandó 16 százalékos szja kulccsal számítva 18,288 % (bevétel * 0,9 * 1,27 * 0,16), amely mindenképpen kevesebb az előző évi 25 %-nál. A tételes költségelszámolás alkalmazásával ezen átlagos adómértéknél kisebb átlagos adóterhelés is kijöhet a bevételre számítva.

A bérbeadónak az önálló tevékenységre vonatkozó jövedelemszámítás szabályai szerint negyedévente meg kell állapítani a fizetendő szja előleg összegét, s azt a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni.

A bérbeadási tevékenységgel összefüggésben nem adható adójóváírás. Családi kedvezmény és súlyosan fogyatékos állapot miatti kedvezmény érvényesítésére az adó előleg megállapításakor nincs lehetőség, azokat csak az év végi adóbevallás elkészítése során lehet érvényesíteni.

Közös tulajdonú lakóingatlan bérbeadása esetén a tulajdonosakat a tulajdoni hányad arányában terheli az adókötelezettség, kivéve, ha ettől eltérően állapodnak meg és azt írásba foglalják.

Ha az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem egy évben az egymillió forintot meghaladja, akkor a teljes jövedelem összege után 27 %-os egészségügyi hozzájárulást kell fizetni. Ezen fizetési kötelezettségnek azonban van egy felső határa. Össze kell adni a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulékot, egészségügyi szolgáltatási járulékot, az ekho törvény alapján fizetett egészségbiztosítási járulékot, valamint a vállalkozásból kivont jövedelem, az értékpapír-kölcsönzésből származó jövedelem, az osztalék, a vállalkozói osztalékalap, az árfolyamnyereségből származó jövedelem és az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után már megfizetett 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást. Az ingatlan bérbeadás után (s a többi 14 százalékos eho-val terhelt bevételek után is) csak addig kell egészségügyi hozzájárulást fizetni, amíg az előbb említett tételek együttes összege el nem éri a 450.000 Ft-ot. Ez az összeg a 2011. évi hozzájárulás fizetési felső határ.

Az egészségügyi hozzájárulás összegét is a negyedévet követő hó 12-ig kell megfizetni. A bevallás az éves szja bevallásban történik meg, ahol negyedéves bontásban az egyes negyedévekre vonatkozó fizetési kötelezettséget is be kell vallani.

fotó: http://www.flickr.com/photos/toadtheory/5367437702/sizes/m/in/photostream/

Mi jár a fejedben?

dental personal statement writing services best place to buy research papers social studies help thesis writing services us cause and effect essay