Ingatlan szerzésének időpontja

valas

Válunk és adózunk?

Házastársi vagyonközösség fennállása alatt 2000-ben lakóingatlan vásárlása történt, melyet ½ – ½ arányban jegyeztek be a férj és a feleség javára.

2008-ban a házastársi vagyonközösség megszűnt, a férj „kifizette” a feleséget, így az eddig a feleség nevén lévő ½ tulajdoni hányad is az ő nevére került.

Ezt követően a férj eladta az ingatlant.

Kérdés:

Keletkezhet-e személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség az ingatlan értékesítésekor?

Az ingatlanügyi hatóság nyilvántartása szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet átruházása esetén, a jövedelem a számított összeg:

1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

2.   90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

3.   60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

4.   30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

5.     0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Tehát a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezésének lehetősége attól függ, hogy mely időpont minősül a tulajdonszerzés időpontjának.

2004/50. Adózási kérdés: ingatlan-nyilvántartáson kívüli ingatlantulajdon szerzési időpontja és a megszerzésére fordított összeg [Szja tv. 60. § (2) bekezdés, 62. § (2) bek.]

Ha a házassági életközösség ideje alatt megszerzett ingatlant az egyik házastárs nevére jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba, és az nem tartozik a különvagyonához, akkor az alábbiak az irányadók:

A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint a közös tulajdonban lévő ingatlan átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyt – a tulajdonjogi korlátozásokat is figyelembe véve – tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség, és e rendelkezés irányadó a házassági vagyonközösség időszakában a házastársi közös vagyonba tartozó ingatlan átruházására is.

Szja tv. 4. § (5)-(6) bek.:

(5) Ha e törvény másként nem rendelkezik, a közös tulajdonban lévő ingatlan, ingó vagyontárgy átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyt – a tulajdonjogi korlátozásokat is figyelembe véve – tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség. A tulajdonosok eltérő rendelkezése hiányában ezt a rendelkezést kell alkalmazni az előzőekben említett dolog bérbeadásából, az értékpapír elidegenítéséből származó jövedelem esetében is.

(6) Házassági vagyonközösség fennállása alatt a felek tevékenységéből származó és – az (5) bekezdésben említetteket kivéve – ezen időszakban keletkezett minden más jövedelem után azt a magánszemélyt terheli adókötelezettség, aki a tevékenységet folytatja, illetőleg aki a jövedelemszerzés jogcímének jogosultja.

E rendelkezés alapján megállapítható, hogy a házastársi közös vagyonba tartozó ingatlan átruházása esetén mindkét házastársnak jövedelme keletkezik. Az ingatlan megszerzése időpontjának főszabály szerint azt a napot kell tekinteni, amelyen az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a földhivatalhoz – illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtották [Szja tv. 60. § (1) bek.]. 

A házassági életközösség időszaka alatt a házastársak által akár együttesen, akár külön-külön megszerzett, a házasságról, a családról és a gyámságról szóló 1952. évi IV. törvény (a továbbiakban: Csjt.) erejénél fogva osztatlan közös tulajdonba kerülő ingatlan esetében e rendelkezés azt jelenti, hogy az akár a mindkét házastárs, akár csak egyikük tulajdonszerzésére vonatkozó érvényes szerződésnek (más, az Szja törvényben említett okiratnak) a földhivatalhoz történő benyújtása a másik félre is kihat.

 

Csjt. 27. § (1) bek.]

27. § (1) A házasság megkötésével a házastársak között a házassági életközösség idejére házastársi vagyonközösség keletkezik. Ennek megfelelően a házastársak osztatlan közös tulajdona mindaz, amit a házassági életközösség ideje alatt akár együttesen, akár külön-külön szereztek, kivéve azt, ami valamelyik házastárs különvagyonához tartozik. Közös vagyon a különvagyonnak az a haszna is, amely a házassági életközösség fennállása alatt keletkezett, levonva ebből a vagyonkezelés és fenntartás költségeit.

Ez azt eredményezi, hogy az említett feltételeknek megfelelő ingatlan megszerzésének időpontja a házastársak esetében – a Csjt. rendelkezése következtében – szükségszerűen egybeesik.

Az ingatlan megszerzésére fordított összeg meghatározásánál annak a ténynek, hogy az ingatlan-nyilvántartás mely időponttól kezdődően tartalmazza mindkét házastárs tulajdonjogát, nincs jelentősége, hiszen az egyik fél szerzésével a másik fél szerzése a törvény erejénél fogva bekövetkezett, azaz az egyik fél tulajdonszerzésére vonatkozó okirat a törvény erejénél fogva a másik fél tulajdonszerzését is eredményezte. E megállapításból következik, hogy a megszerzésre fordított összeget – az Szja törvény irányadó rendelkezéseinek megfelelően – adott esetben a házastársak azonos módszer szerint, azonos okirat(ok) alapján (például az akár mindkettőjűk, akár csak az egyikük nevére megszövegezett adásvételi szerződés alapján) határozzák meg, de azt természetesen csak arányosan érvényesíthetik költségként a jövedelem meghatározásakor.

Mindebből következően levezethető és megállapítható, hogy az ingatlanszerzés időpontja a férj és a feleség számára is akkor következett be, amikor a házastársi vagyonközösség fennállása alatt az ingatlan szerezték. Ha a házastársi vagyonközösség megszűnt, ez a tény nem érinti az ingatlanszerzés időpontját, hisz az egyik fél tulajdonszerzése a másik fél tulajdonszerzését is eredményezi, s ez logikailag fordítva is igaz. A házastársi vagyonközösség megszüntetése önmagában nem jelent új tulajdonszerzési időpontot, a tulajdonszerzés időpontja az a nap, amikor az ingatlan a házastársak közös tulajdonába került.

Boza István

adószakértő

Mi jár a fejedben?

help me writing my assignment is personal writers real report writing pay write my paper for me professional writing